Estudos Jurídicos

Notificação de Exoneração de Fiança em Contrato de Locação

Em contratos de locação de imóveis, é comum que o proprietário do imóvel exija que o futuro inquilino apresente alguma forma de garantia de pagamento das obrigações locatícias. Certamente, a forma de garantia mais difundida no mercado imobiliário é a prestação de fiança, na qual o inquilino oferece um fiador para garantir o pagamento de suas obrigações contratuais acaso, em algum momento, não possua mais condições de fazê-lo.

 

A prestação de fiança não é um vínculo contratual eterno entre o inquilino e o fiador, de modo que, em regra, estando o contrato de locação vigente por prazo indeterminado (sem data para o seu término), possui o fiador a faculdade de se desobrigar da fiança prestada.

 

No entanto, mesmo podendo se desobrigar da fiança, o fiador ainda responde por 120 dias após a entrega da notificação ao locador do imóvel, conforme determinado pela Lei do Inquilinato. Assim, a princípio, passado o prazo determinado do contrato, pode o fiador se exonerar da fiança, de forma que deve respeitar apenas o prazo acima descrito.

 

Chama a atenção, contudo, a seguinte situação recentemente debatida no Superior Tribunal de Justiça: E se o fiador notificar o locador de que pretende se desobrigar da fiança enquanto o contrato encontra-se vigente por prazo determinado (com data para o seu encerramento)?

 

Ao julgar o Recurso Especial de nº 1.798.924, decidiu-se que a exoneração do fiador notificado ao locador em contrato de locação vigente com prazo determinado, só tem efeito 120 dias após a locação se tornar por prazo indeterminado.

 

Segundo o voto do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, até pode o fiador notificar o proprietário do imóvel enquanto o contrato de locação estiver com prazo determinado para se encerrar, mas, contudo, a finalidade desta notificação só surtirá efeito após o prazo de 120 dias da data em que se tornou indeterminado o contrato de locação, e não da notificação.

 

Ou seja, considerando que a fiança é uma garantia oferecida ao locador, de modo a prestigiar a proteção do contrato e oferecer maior segurança jurídica ao mesmo, não pode o locador ser surpreendido, a qualquer momento, com a desobrigação do fiador enquanto o contrato estiver vigente por prazo determinado.

 

Caio Cezar Bellotto

Piazzetta, Bellotto & Corrêa Advogados