Estudos Jurídicos

Projeto de lei que finalmente regulamentaria os distratos dos contratos de incorporação imobiliária e fixaria porcentagem de retenção pelas Incorporadoras é rejeitado no Senado

    O Projeto de Lei nº 1.220/2015, proposto originalmente pelo Deputado Celso Russomano, pretendia, dentre outras normatizações, regulamentar a desistência do comprador no contrato de incorporação imobiliária com retenção de até 10% do valor pago por parte da incorporadora.


    O referido projeto, em síntese, tinha intenção de fixar um índice de retenção do valor pago pelo comprador por parte da Incorporadora, tendo em vista que a desistência da compra do imóvel vem gerando muitos transtornos aos consumidores, ao passo que as Incorporadoras vêm retendo um valor cada vez maior a seu favor, causando o ajuizamento de inúmeras novas ações a cada dia, somando-se ao fato da insegurança e imprevisibilidade nos referidos contratos.


    Sendo assim, o projeto de lei que inicialmente previa uma retenção de até 10% do valor já pago pelo comprador, considerava também que o prazo de devolução da referida quantia deveria ocorrer em até 30 dias contados da notificação de desistência, corrigido monetariamente e acrescidos de juros de 1% ao mês, e que as Incorporadoras poderiam descontar eventuais valores devidos da quantia a ser devolvida ao adquirente. Pois bem, após três anos de tramitação na Câmara, o projeto de lei foi aprovado pelos Deputados em meados de junho de 2018, porém, com inúmeras alterações significativas, dentre elas, que o atraso de até 180 dias na entrega do imóvel não dá causa à resolução do contrato nem ensejaria o pagamento de penalidade pelo Incorporador, a não ser que este prazo fosse ultrapassado, ocasião em que o comprador poderia postular a resolução do contrato sem prejuízo da devolução da integralidade dos valores pagos e da multa contratual estabelecida, ou, não sendo o caso de resolução, o Incorporador deveria indenizar o comprador em 1% (devidamente corrigido) do valor pago para cada mês de atraso na entrega do imóvel.


    Outras considerações inseridas no projeto de lei também foram significativas, como por exemplo, se postulado o desfazimento do contrato pelo comprador a retenção seria de 25% da quantia já paga por parte da Incorporadora no caso desta ser submetida ao regime de patrimônio de afetação ou de 50% de retenção no caso de a Incorporadora não se submeter ao referido regime. Tais valores poderiam ainda sofrer abatimento da integralidade da comissão de corretagem, de quantias correspondentes aos impostos sobre o imóvel, de cotas condominiais e demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas contratualmente previstas.


    Imperioso atentar-se, ainda, para a forma de devolução dos valores ao comprador, pois, deveria ocorrer de forma única e não mais parcelada como estavam fazendo as Incorporadoras de um modo geral, como também o valor deveria ser devolvido no prazo de 180 dias após o desfazimento do contrato no caso de a incorporação não estar submetida ao patrimônio de afetação ou de 30 dias após o habite-se no caso de regime ao patrimônio de afetação.


    Ainda, o comprador poderia exercer o direito de arrependimento em 7 dias no caso de a compra ter sido realizada fora do estabelecimento do incorporador, com a devolução integral dos valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem. Eventuais condições diferenciadas poderiam ainda ser definidas pelas partes de acordo com o projeto de lei.


    Contudo, o referido projeto que regulamentaria diversas questões frequentemente discutidas judicialmente entre compradores e Incorporadoras, ao chegar no Senado, foi rejeitado pela maioria na Comissão de Assuntos Econômicos da casa, por entender que a retenção de 50% do valor já pago à Incorporadora seria um valor muito elevado, beneficiando as Incorporadoras e colocando o consumidor em desvantagem, já que os próprios Tribunais pelo país decidem a retenção entre 10 e 25%.


    Neste sentido, o projeto de lei (que alteraria as Leis nº 4.591/1964, que dispõe sobre o condômino em edificações e as incorporações imobiliárias e a Lei nº 6.766/1979 que regulamenta o parcelamento do solo urbano) que traria diversas regulamentações em vários aspectos frequentemente discutidos judicialmente entre consumidores e Incorporadoras, ao que parece, vai ter que aguardar ainda para ser eventualmente aprovado pelos Senadores, e por consequência, trazer um mínimo de resguardo e previsibilidade, tanto para os compradores/consumidores, quanto para as Incorporadoras que necessitam de uma retenção mínima para tornar executável o empreendimento.


Amanda Decesaro Carollo
Piazzetta, Bellotto & Corrêa Advogados

*Fontes: Senado Federal – Comissão de Assuntos Econômicos (CAE), Câmara dos Deputados, Superior Tribunal de Justiça, Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.